Sono previsti impignorabilità e sgravi fiscali

Tasse: prima casa, una guida ai benefici previsti per i proprietari

di Camillo Cipriani - - Cronaca, Economia, Lente d'Ingrandimento, Politica

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casa a Firenze

Case di Firenze

Stando agli ultimi dati la grande maggioranza degli italiani possiede un immobile di proprietà. Il mattone ha però perso la fama dell’investimento perfetto, complici le imposte salate e la difficoltà di sfrattare gli inquilini morosi. Le case si acquistano ormai soprattutto per essere utilizzate direttamente o dai propri familiari. Almeno in questo è possibile ottenere una serie di benefici che vanno dagli sgravi fiscali all’impignorabilità. Cerchiamo di fare il punto della situazione ed elencare tutti i vantaggi che la legge collega alla proprietà della prima casa. Quanto meno per consolarci della valanga di tasse che fra giugno e luglio siamo costretti a pagare.

1) L’ACQUISTO – La prima situazione che viene in rilievo è il momento dell’acquisto. Chi acquista la prima casa ottiene dei bonus fiscali che possono comportare un risparmio di diverse decine di migliaia di euro. Infatti se l’acquirente dichiara al notaio di non essere proprietario (neppure per quote o in regime di comunione legale), su tutto il territorio nazionale, di immobili già oggetto di beneficio si ottiene il seguente taglio di imposte:

Acquisti da venditore privato: – l’imposta di registro è solo al 2%;  – ad essa vanno aggiunti solo 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale. Acquisti da impresa di costruzioni con IVA: – l’IVA è solo al 4%;  – ad essa vanno aggiunti solo 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale.  Per usufruire del bonus in questione, non è necessario avere la residenza nell’abitazione acquistata, ma bisogna impegnarsi a trasferirvisi entro 18 mesi e a non rivendere l’immobile per i successivi 5 anni. Agente immobiliare: – Si può detrarre al 19% la spesa sostenuta per l’intermediazione di cui ci si è avvalsi per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale. L’importo massimo detraibile è di 1000 euro, da suddividere tra i proprietari che sostengono la spesa, tanto che l’esiguo recupero fiscale, appena 190 euro, suscita più di un dubbio sull’effettiva efficacia della norma anti-evasione. Non è possibile beneficiarie dello sconto se la spesa è sostenuta a favore dei famigliari a carico: ad esempio il genitore che paga la parcella per la casa acquistata al figlio.  Nel caso di stipula del compromesso di vendita e contestuale pagamento dell’onorario all’intermediario, la detrazione spetta solo se il compromesso viene registrato. Qualora poi le parti non giungano alla stipula del contratto definitivo, la detrazione va restituita.

2) LE IMPOSTE – Dopo l’acquisto, arriva il momento di fare i conti col fisco annuale e, quindi, di pagare le imposte sulla casa. Proprio in questi giorni ne stiamo facendo amara esperienza.

Imu –  Al momento, l’Imu sulla prima casa non è dovuta salvo si tratti di immobile di lusso. In realtà, la normativa non parla di “prima casa”, ma di “abitazione principale”. La differenza è sottile, ma fondamentale. Difatti per ottenere l’esenzione integrale dall’IMU, è necessario il requisito della residenza, che dovrà risultare dai registri anagrafici comunali. L’abitazione principale è quella in cui sussistono contemporaneamente i seguenti tre presupposti: – proprietà (o titolarità di altro diritto reale), – residenza anagrafica – residenza effettiva ossia il domicilio. Quindi non è possibile ottenere lo sgravio fiscale se la casa si dà in affitto (a meno che non si tratti di affitto di una sola camera).  Mettiamo il caso in cui l’appartamento sia locato ma il proprietario conservi lì la residenza (ma non il domicilio), e risulti sempre prima casa in quanto egli non ha altri immobili a lui intestati. In tal caso non scatta l’esenzione sull’Imu. Infatti, affinché l’immobile inciso dal tributo Imu (ma il discorso è analogo per Tasi) possa godere dell’esenzione prevista per la residenza principale devono sussistere contemporaneamente i requisiti di proprietà (o titolarità di altro diritto reale), residenza anagrafica e domicilio abituale del contribuente. Nel caso in cui venga a mancare uno dei citati requisiti l’immobile in parola non può più essere considerato residenza principale.
In sintesi, l’Imu non deve essere versata sulla prima casa solo se non si tratti di un’abitazione di lusso, vi sia già stata trasferita la residenza e che coesista anche il domicilio abituale.

Tasi e Tari
Bisogna invece pagare, sull’abitazione principale, la Tasi e Tari.

3) DETRAZIONI DEL MUTUO SULL’IRPEF – Sempre legate alla prima casa ci sono le detrazioni Irpef sugli interessi passivi del mutuo che l’acquirente paga alla banca. In pratica, un piccolo aiuto a chi è indebitato per comprare l’abitazione principale viene dal Fisco, che consente di recuperare, in termini di sgravi dall’Irpef, una parte degli interessi pagati alla banca. È infatti detraibile dall’Irpef il 19% degli interessi passivi e oneri accessori corrisposti a fronte di mutui ipotecari: il tutto entro un limite massimo di detrazione pari a 4mila euro. Sono detraibili solo gli interessi derivanti dal tipico contratto di mutuo, così come disciplinato dal codice civile, purché assistito da ipoteca. Non è richiesto che il fabbricato ipotecato sia lo stesso da acquistare: quindi può appartenere anche a un altro soggetto.

4) IL PIGNORAMENTO – Chi ha una sola casa di proprietà e vi risiede, non potrà subire il pignoramento immobiliare di Equitalia. Tale norma – introdotta con il decreto del Fare nell’estate del 2013 e che si applica anche in via retroattiva a tutte le esecuzioni forzate iniziate prima della riforma – vale solo nel caso di riscossione esattoriale (ossia per tributi statali). Pertanto non si applica se il creditore procedente è una banca o un altro privato. Il divieto in questione riguarda solo il pignoramento, ma non anche l’iscrizione di ipoteca che, invece, è possibile anche sulla prima casa a condizione che il debito complessivo sia superiore a 20mila euro. In pratica Equitalia potrà iscrivere ipoteca sulla prima casa, ma non potrà poi procedere in via esecutiva mettendo l’immobile all’asta.

 

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Camillo Cipriani

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