Casa: a chi paga il mutuo conviene la surroga (cioè la sostituzione con uno più vantaggioso a costo zero)

ROMA – E’ boom di surroghe dei mutui, quelle operazioni cioè che consentono a chi ha già il mutuo di sostituirlo a zero spese con uno più vantaggioso presso un’altra banca. Mentre il mercato immobiliare ristagna e non dà che deboli segni di ripresa, i tassi d’interesse sono ai minimi storici. Lo stesso vale per gli indici di riferimento per i mutui a tasso fisso (Irs) che per quelli a tasso variabile (Euribor). Invece la formula della surroga, che nel nel terzo trimestre 2013 rappresentava circa il 10% delle richieste di mutuo, nel terzo trimestre 2014 è salita addirittura al 23%.
Una parte gran parte dei mutuatari ha scoperto che in questo modo si risparmia sensibilmente sulla rata, e anche alle banche, per vari motivi, conviene proporre la formula della surroga, attirando i clienti con proposte al ribasso.

CLIENTI – A chi ha già un mutuo in atto la surroga conviene, a meno che non manchino pochi anni all’estinzione, se richieda un importo minore del 50% o 60% del valore dell’immobile. Le banche infatti tendono a misurare il livello di rischio, e a regolare lo spread di conseguenza, in base soprattutto al loan to value (la percentuale del valore del mutuo in relazione al valore dell’immobile). Più è basso il loan to value più basso è lo spread.

BANCHE – Le banche negli ultimi mesi hanno cominciato a promuovere i propri mutui con finalità di surroga, in quanto questo tipo di finanziamento permette di acquisire clienti affidabili e a basso rischio, con una storia di corretto rimborso del precedente mutuo la cui rata peraltro era di importo superiore a quello proposto nella sostituzione.
In tal modo gli istituti di credito hanno la possibilità di impiegare il proprio budget destinato ai mutui anche in presenza di un mercato immobiliare stagnante.

SPREAD – Le banche che applicano lo stesso spread indipendentemente dal loan to value tendono a offrire opzioni più costose al cliente. Del resto, nei casi in cui il valore dell’immobile è sceso durante il finanziamento, la percentuale del mutuo da rimborsare è salita in proporzione. Dunque, alcuni clienti possono avere la cattiva sorpresa in fase di surroga di trovarsi con un loan ti value ancora alto o addirittura peggiorato rispetto all’inizio.