Ecco le nuove aliquote dal 1 gennaio 2014

Case e terreni, come cambia l’imposta di registro

Condominio

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A partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative alla compravendita di immobili verranno modificate. Entra infatti in vigore il decreto che si propone di rivedere la distribuzione della imposta di registro tra la abitazione principale e gli altri immobili,  allo scopo  di diminuire il carico fiscale sulla prima casa.

L’aliquota da applicare per il calcolo dell’imposta di registro da pagare al momento della stipula dell’atto di compravendita tra privati, verrà ridotta del 1%  in caso di acquisto di immobili destinati ad abitazione principale e sarà aumentata in tutti gli altri casi.

Anche la tassa fissa, ipotecaria e catastale, ha subito delle modeste variazioni, che hanno comunque  seguito lo stesso criterio applicato per l’imposta di registro. Non viene invece modificata la aliquota della Iva che si paga solo nel caso di acquisto di fabbricato di nuova costruzione direttamente dalla impresa costruttrice: si viene quindi a creare una maggiore convenienza nell’acquisto di prima casa tra privati piuttosto che da imprese.

Lo scotto di questa agevolazione viene fatto pagare sugli acquisti di tutti gli altri fabbricati, seconde case ma anche  fondi, capannoni e terreni, che vedranno la aliquota del registro aumentare di ben 2 punti .

L’ acquisto della “prima casa” ha goduto sin dal 1982 di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute. Questa ulteriore riduzione delle imposte  ne accentua il differente trattamento nella imposizione fiscale.

Vediamo nel dettaglio quali sono le nuove aliquote in vigore  dal 1° gennaio 2014. In caso di acquisto prima casa, bisogna distinguere due casi.

Se il venditore è un privato:

  • L’imposta di registro dal 3% passa al 2%  (con un minimo di 1.000 euro)
  • L’imposta ipotecaria fissa di 168 euro passa a 50 euro
  • L’imposta catastale fissa di 168 euro passa a 50 euro

Un caso particolare è dato dalle abitazioni accatastate come immobili di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9); in questo caso l’imposta di registro, che ora sconta un’imposta di registro  del 7% sul valore dell’immobile fino al 31 dicembre 2013, passerà poi al 9% dal 1° gennaio 2014.

Se il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione lavori:

  • L’Iva applicata sarà del 4% (non è stata modificata)
  • L’imposta di registro fissa di 168 euro passa a 200 euro
  • L’imposta ipotecaria fissa di 168 euro passa a 200 euro
  • L’imposta catastale fissa di 168 euro passa a 200 euro 

Resta immutata la equiparazione tra acquisto tra privati e da  impresa costruttrice dopo il quarto anno dalla ultimazione lavori.

Infatti, se si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito significativi lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni dalla ultimazione lavori, avremo la stessa tassazione di registro di un acquisto tra privati, e verranno ritoccate le sole imposte fisse:

  • Iva esente
  • L’imposta di registro dal 3% passa al 2%  (con un minimo di 1.000)
  • l’imposta ipotecaria fissa di 168 euro passa a 200 euro
  • l’imposta catastale fissa di 168 euro passa a 200 euro

Vediamo ora cosa cambia se si acquista un immobile ad uso abitativo che non verrà destinato come abitazione principale.

Se il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori:

  • l’imposta di registro dal 7% passa al 9%  (con un minimo di 1.000 euro)
  • l’imposta ipotecaria dal 2% passa a 50 euro
  • l’imposta catastale dal 1% passa a 50 euro

Se il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall’ultimazione lavori:

  • l’Iva del 10%  resta invariata (ma sarà del 22% se l’ immobile è di lusso)
  • l’imposta di registro fissa di 168 euro passa a 200 euro
  • l’imposta ipotecaria fissa di 168 euro passa a 200 euro
  • l’imposta catastale fissa di 168 euro passa a 200 euro

È bene ricordare che, a partire dal 1° gennaio 2007, alla stipula del rogito tra privati è possibile indicare nell’atto  come base imponibile il valore catastale dell’immobile, anziché la cifra effettivamente pagata.

Questa possibilità non può essere fatta valere nel caso in cui l’acquirente non è un privato, quando la vendita è soggetta ad Iva oppure se la compravendita non si riferisce ad immobili adibiti a civile abitazione, come terreni, negozi o uffici. In questo caso la base imponibile da indicare sarà costituita dal prezzo pattuito tra le parti e non dal valore catastale.

L’applicazione delle imposte sul valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti, deve essere richiesto al notaio al momento della stipula. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. E’ importante sottolineare che, nel caso in cui la tassazione avvenga sulla base del valore catastale e non sull’ effettivo importo pagato, il notaio dovrà ridurre la sua tariffa del 30%.

Resta il limite del mutuo: se per l’acquisto della casa, l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato, né sarà possibile detrarre dalla propria dichiarazione dei redditi interessi passivi maturati su importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto.

casa, Fisco, registro


Piero Corradini


Comments (2)

  • Per la seconda casa, al momento della stipula dell’atto di compravendita, dovrà essere pagata un’imposta di registro pari al 9%, come previsto dalla nuova normativa in vigore dal 1° gennaio 2014 per gli immobili che non siano adibiti ad abitazione principale, oltre alle imposte ipotecarie e catastali, che varieranno da 50 a 200 euro a seconda del venditore.

  • Salve io e mio marito e figlio in passato abbiamo comperato la prima casa siamo tutti residenti in questa casa. In piu mio marito a una casa vechia ereditata da genitori e quindi pagiamo questa casa come seconda casa dobbiamo venderla ma e’ difficele.Vogliamo comperare un piccolo appartamento per piacere che tasse da pagare per acquisto di questo apartamento.Distinti saluti e grazie

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